DSR과 LTV, 어렵지만 꼭 알아야 한다

안녕하세요? 일랑입니다.
이번 포스팅에서는 처음으로 금융이야기를 들려드리려 합니다.

그 첫 번째 이야기로... 많은 분들이 아직도 어려워 하시는 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(담보인정비율)에 대해 다뤄볼까 합니다.

정부 정책과 맞물려 대출 규제가 점점 강화되면서, 어떤 대출이 DSR에 해당되는지, 또 제외되는지 정확히 아는 것이 중요해졌는데요. 부동산 대출을 고민하는 분들이라면 끝까지 읽어보세요!
 

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목차

• DSR
• LTV
• DSR 적용 제외 대출
• 정리

대출을 받을 때 가장 중요한 두 가지 지표가 바로 DSR과 LTV입니다. 하지만 많은 분들이 이 둘을 혼동하시는데요, 간단히 정리해볼게요.

1. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

👉 먼저 DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 전체 부채 상환 부담을 평가하는 지표로, 개인이 보유한 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 몇 %를 차지하는지 계산합니다.
 
✅ 도입 배경 및 연혁

• 2018년 3월: 금융위원회가 가계부채 증가를 억제하고 대출자의 상환 능력을 평가하기 위해 DSR 규제를 처음 도입함.
• 2021년 7월: 개인별 DSR 규제 확대 적용 시작.
• 2022년 7월: 총 대출액 1억 원 초과 시 개인별 DSR 40% 적용 의무화.

✅ 특징:

• 대출자의 소득과 기존 부채 상황을 반영
• 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출 포함
• 현재 DSR 규제는 기본 40% 적용 (고소득자는 50%)
• 대출자의 상환 능력 중심으로 대출 심사

 

2. LTV(Loan to Value, 담보인정비율)

👉LTV는 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 집값(담보가치)의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
 
✅ 도입 배경 및 연혁

• 2002년: IMF 외환위기 이후 가계부채 증가를 막기 위해 처음으로 LTV 규제가 도입됨.
• 2014년: 투기지역 및 조정대상지역에 대한 LTV 강화.
• 2022년: 생애최초 주택 구입자는 LTV 최대 80%까지 적용.

✅ 특징:

• 대출자의 소득과 무관, 담보(집값)만 기준
• 지역별로 차등 적용됨
  • 투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%
  • 일반지역: 70%
• 생애최초 주택 구입자는 LTV 최대 80%까지 가능
• 담보 가치 중심으로 대출 심사

🔹DSR, LTV 차이 요약

구분	DSR (총부채원리금상환비율)	LTV (담보인정비율)
기준	개인의 소득과 부채	부동산(담보)의 가치
대출 대상	모든 대출 포함	주택담보대출만 해당
적용 방식	대출자의 상환 능력 중심	담보 가치 중심
주요 규제 기준	DSR 40% (개인별)	지역별 LTV 40~70%

📌 쉽게 말하면, LTV는 "얼마까지 빌릴 수 있는지"를 따지고, DSR은 "이 돈을 갚을 능력이 있는지"를 따지는 기준입니다.

 

3. 대출 규제, 피할 수 있을까? DSR 적용에서 제외되는 대출 

최근 DSR 규제가 강화되면서, 대출이 어려워졌다는 이야기가 많이 들립니다.
하지만 모든 대출이 DSR 계산에 포함되는 것은 아닙니다. 어떤 게 제외되는지 한 번 볼까요?
 
1) 정책적 목적의 대출 (서민·실수요자 보호)
정부가 지원하는 대출상품 중 일부는 DSR 적용에서 제외됩니다.

• 버팀목 전세자금대출 (무주택자 전세 지원)
• 디딤돌 대출 (무주택자 주택구입 지원)
• 청년 전·월세 보증금 대출
• 햇살론, 새희망홀씨 대출 (저신용·저소득층 지원)

💡 이유: 서민들의 내 집 마련과 주거 안정을 돕기 위한 정책 금융상품이기 때문.
 
2) 전세자금대출

• 주택금융공사, HUG, SGI 보증 전세자금대출은 DSR 계산에서 제외
• 보증이 없는 전세대출(비보증 전세대출)은 DSR에 포함될 수 있음.

💡 이유: 전세대출은 원금을 일정 기간 유지하는 구조라, 원리금 부담이 적기 때문.
 
3) 1천만 원 이하 소액 신용대출 & 카드론

• 1천만 원 이하 신용대출은 DSR에 포함되지 않습니다.
• 카드론(장기 카드 대출)도 일정 금액 이하(보통 1천만 원 이하) 또는 단기 상환 시 제외되는 경우가 있습니다.

💡 이유: 생계 대출까지 과도하게 규제하면 서민 부담이 커지기 때문.
 
4) 가족 간 금전 대차 & 법인 대출

• 4촌 이내 가족이나 개인 간 돈을 빌려주는 경우는 DSR에서 제외됩니다.
• 법인 대출도 원칙적으로 개인 DSR 규제 대상이 아님.

💡 이유: 금융기관이 아닌 개인 간 거래는 정부가 통제하기 어렵기 때문.
 
📌  DSR 완화가 가능한 경우
아예 제외되는 것은 아니지만, DSR 규제가 완화될 수 있는 경우도 있습니다.
 
1) 상환 기간이 긴 정책 모기지 대출
보금자리론, 적격대출 등 장기 모기지 대출은 월 상환 부담이 적기 때문에 DSR 계산에서 완화 적용됩니다.
 
2) 생애최초 주택 구입자
LTV 최대 80%까지 적용되지만, DSR이 너무 빡빡하면 대출이 어려워지기 때문에 일부 완화될 수 있습니다.

 

자, 이제 정리해 볼까요?

✅ DSR이 적용되지 않는 대출
✔️ 전세자금대출 (공공 보증 포함)
✔️ 디딤돌·버팀목·햇살론 등 정책 대출
✔️ 1천만 원 이하 신용대출 & 카드론
✔️ 가족 간 금전 대차
✔️ 법인 대출
 
✅ DSR 완화 가능 대출
✔️ 장기 모기지 대출 (보금자리론 등)
✔️ 생애최초 주택 구입자
 
최근 대출 규제가 강화되면서, DSR 40% 제한 때문에 원하는 대출을 받지 못하는 경우를 주위에서 많이 보게됩니다. 큰 돈이 들어가는 부동산 대출인 만큼, 대출을 앞두신 분들은 불안할 수밖에 없을텐데요.
 
하지만 정책 대출이나 전세자금대출처럼 DSR에서 제외되는 대출을 활용하면 조금이라도 DSR을 낮출 수 있답니다. 물론, 그 전에 탄탄한 저축이 기본이 되어야 한다는 건 잊지 마세요!